人民币REITs面临短期发行难题

人民币REITs面临短期发行难题

高盛亚太区房地产投资银行联席主管Michael Smith:　　动荡的全球金融市场下，高息股令投资者趋之若鹜，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts， 简称REITs)再度成为市场焦点。但是在高盛亚太区房地产投资银行联席主管Michael Smith看来，随着市场的变化，短期内人民币REITs可能面临发行难题。　　有外媒近日报道称，李嘉诚持股的新加坡上市房地产基金ARA资产管理公司计划分拆旗下基金，以人民币计价房地产投资信托基金(REITs)方式在新加坡上市，资产主要为中国房地产项目，募集规模指向50亿港元。　　实际上，ARA分拆发行人民币REITs的消息年初便在市场流传。早在2011年4月，李嘉诚便做了“吃螃蟹的第一人”，将北京东方广场物业注入以人民币计价和交易的汇贤产业信托(87001.HK)，但上市以来其股价一直大幅折价于每股账面净值。　　Michael Smith近日接受《第一财经日报》专访时指出，市场出现的一些根本变化令目前发行人民币计价的房地产投资信托基金变得困难。　　他认为，人民币升值方向现已改变，这令人民币计价的资产变相减值，从而让发行人民币房地产投资信托基金变得不再那么有吸引力。此外，如何将在离岸市场募集的人民币资金回流到在岸市场也是个问题，这和发行“点心债”(即离岸市场人民币债券)遇到的问题一样，而点心债的市场热度与去年相比也出现了下滑。但他指出，这些情况有可能只是暂时的。　　事实上，动荡的全球金融市场下，房地产投资信托基金以其低风险和稳定收益获得投资者青睐。8月27日，新加坡首富黄廷芳家族控制的私人房地产开发商远东机构，将酒店业务分拆注入远东酒店信托，以7亿新加坡元(约5.6亿美元)的募集规模上市，将成为新加坡今年迄今最大新股。　　在香港有“纸砖头”之称的8只以港币计价的房地产投资信托基金全线跑出，不少REITs单位价格更创下历史高位；同时，首只房地产投资信托基金有望今年花落北京的消息也在市场流传。　　但Michael Smith指出，房地产投资信托基金的发展需要相关法规的制定和税务优惠的支持，而目前中国还有大量准备工作需要做。Michael Smith已在亚太区房地产市场拥有超过二十年经验，曾担任香港证监会房地产投资信托基金专项组成员和新加坡金管局房地产投资信托基金咨询委员会成员。　　以新加坡和香港来说，作为亚洲REITs发展的重点区域，它们都在过去十年时间里形成了良好的法律框架体系。例如，房地产投资信托基金有法定的最高负债比率要求，不同司法地区要求有所分别，新加坡要求负债比率上限是35%，香港则是45%。　　此外，房地产投资信托基金不能购买土地，并必须将90%以上的收入以分红方式派发给股东。而相对于香港，新加坡的房地产投资信托基金在纳税透明度上更具优势。现在新加坡有27只房地产信托基金，香港虽不足10只，但拥有目前市值最大的领汇房地产信托基金(00823.HK)，市值约100亿美元。

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